Un aveu peu glorieux
La situation est à ce point préoccupante que Carrefour s'est résolu à reconnaître officiellement qu'il se posait la question de réduire la taille de certains magasins. L'aveu est peu glorieux, mais laisser penser que la question était éludée aurait plus sérieusement encore entamé la crédibilité de la direction. Carrefour Property, la foncière immobilière du groupe, a donc été mandatée pour passer au crible la situation de tous les hypers de plus de 12 000 m2. La réflexion ne concerne d'ailleurs pas que la France. Elle est aussi conduite en Italie. Dans l'Hexagone, une grosse quarantaine d'hypers est ainsi soumise à l'examen depuis quelques mois. Dans la liste, tous, bien sûr, n'ont pas à craindre pour leur surface. Des fleurons du groupe comme Antibes, Pontault-Combault ou Nice Lingostière flirtent avec les 20 000 €/m2 ou les dépassent allègrement (23 500 € à Antibes !). Si Carrefour pouvait encore agrandir ceux-là, nul doute qu'il le ferait. Mais d'autres magasins, à côté, font pâle figure. Nantes La Beaujoire ou Portet-sur-Garonne font à peu près... trois fois moins bien qu'Antibes. Trop grands dans l'absolu, disproportionnés pour leur ville ou victimes d'une rude concurrence (Nantes est un fief de Leclerc bien connu), Carrefour analyse les situations et procédera à des arbitrages. L'étude a pris un peu de retard (selon nos informations, les premières décisions, attendues pour octobre, devraient plutôt intervenir en début d'année prochaine), mais le processus est bien enclenché. Il est déjà presque acquis, par exemple, que Portet-sur-Garonne verra sa surface amputée de 5 000 ou 6 000 m2. Pour ce vieux mastodonte, l’idée était dans l’air depuis bientôt dix ans. Elle devrait enfin être mise en œuvre. Reste à répondre à l'autre partie de la question : libérer des mètres carrés peu productifs, certes, mais pour en faire quoi ? Depuis des années déjà, sans jamais en avoir fait état, la direction de Carrefour envisage deux solutions. Première piste explorée : la concession. Un peu sur le modèle des Galeries Lafayette ou du Printemps, pourquoi ne pas laisser un partenaire spécialiste gérer un rayon sur lequel on perd de toute façon de l'argent ? Quand Système U a rendu publique sa collaboration avec la Fnac, José-Luis Duran a paraît-il piqué une grosse colère, reprochant à son équipe ne pas avoir eu la même idée. Depuis, Carrefour s'est associé avec The Phone House en Belgique. Après un test concluant en 2007, l'opérateur investit cette année les rayons téléphonie mobile des hypermarchés du pays. En France, pourtant, le modèle d'une telle collaboration est plus difficile à trouver. Système U et la Fnac ont très vite rompu leurs fiançailles. Et les contacts pris par Carrefour avec plusieurs opérateurs, selon nos informations, n'auraient pas abouti faute d'accord sur le partage des bénéfices. En Belgique, le distributeur traverse plus de difficultés qu'en France (les rumeurs de son départ du pays vont bon train, malgré les démentis) : la direction locale s'est peut-être montrée moins gourmande...
Louer des mètres carrés : un business rentable
Faute d'avancées en matière de concessions, Carrefour devrait donc privilégier sa deuxième solution : la location pure et simple. On monte une cloison et on transforme l'espace vacant en cellules commerciales de galerie. Non seulement le distributeur dispose déjà d'une structure dont c'est le métier (Carrefour Property), mais il s'agit surtout d’un business très rentable. Selon l'indice IPD qui fait référence dans la profession, c'est en effet avec les centres commerciaux que le capital investi dans l'immobilier se révèle le plus profitable. Avec 24 % de rendement, le secteur fait mieux que les bureaux (18 %), les autres commerces (18 %) ou le résidentiel (14 %). Il n'y a qu'à voir les performances affichées par les opérateurs spécialisés dans l'immobilier commercial pour s'en convaincre. Par le biais de revalorisations, Unibail-Rodamco a sorti en 2007 un résultat net... supérieur à ses 880 M€ de revenus locatifs. Klépierre, avec 600 M€ de revenus, se « contente » de 39 % de résultat net. D'envergure plus modeste, Immochan (393 M€) dégage 51 % de résultat d'exploitation (c'est le seul ratio communiqué par Auchan). Mercialys (Casino) perçoit 99,5 M€ de revenus locatifs, avec 72 % de résultat net. De façon très schématique, on peut comparer la rentabilité d'un mètre carré selon sa destination. Considérons que Carrefour pourra tirer un bon loyer de ses nouvelles cellules, de l'ordre de 280 € annuels par m2 et que Carrefour Property est à même de réaliser les ratios de Mercialys, son alter ego chez Casino. Le résultat net attendu avoisine dès lors les 200 €/m2. Considérons également le même mètre carré, restant cette fois affecté au non alimentaire en magasin et générant, par exemple, 4 000 € de chiffre d'affaires par an. Même à 3 % de résultat net, le mètre carré ne rapporte que 120 €. CQFD. Le calcul est d'autant plus vite fait que chaque mètre carré changeant d'allocation ne correspondra pas à une perte brutale du chiffre d'affaires correspondant. En densifiant l'offre dans les rayons restants, Carrefour compensera en partie la réduction de sa surface de vente. Bref, à l'heure qu'il est, la question n'est plus de savoir si Carrefour réduira ou non la surface de ses magasins. Mais plutôt de déterminer quels magasins seront concernés par cette nouvelle stratégie et sur quel mode. Les esprits chagrins, au passage pourront regretter que Carrefour ne muscle ainsi sa foncière immobilière... que pour mieux s'en séparer. Une partie du capital de Carrefour Property a déjà été ouverte à des partenaires institutionnels. Une autre partie sera un jour ou l’autre introduite en Bourse (mais Carrefour devrait conserver le contrôle de la société). Les nouveaux actionnaires du groupe n'ont jamais caché leur objectif : vendre de l'immobilier au plus fort, financer l'expansion de Carrefour avec les fonds ainsi récupérés et, une fois le cours de Bourse remonté, empocher une jolie plus-value.