C’est un chiffre exclusif Linéaires : 653 000 m² ont été accordés en 2011 par les CDAC en alimentaire. Près de 9 mètres carrés réclamés sur 10 ont obtenu un feu vert ! Concentrant plus de la moitié des surfaces accordées, les enseignes d’indépendants confirment leur dynamisme sur ce terrain. Mais les décisions des CDAC sont de plus en plus contestées et le recours à l’arbitrage de la CNAC devient systématique pour les projets d’ampleur.
Pour aller plus loin
A lire dans le numéro de mai 2012 de Linéaires
Retrouvez les chiffres par enseigne et par département
- Les indépendants s'offrent la moitié des surfaces autorisées
- CNAC, l'agitateur de mètres carrés
- 22 départements à plus de 10 000 m²
- Interview des avocats Emmanuel Guillini et Jean-André Fresneau
Les chiffres sont là pour le prouver : la LME a ouvert le robinet des mètres carrés. Avec 653 000 m² de nouvelles surfaces commerciales alimentaires approuvées en CDAC, l’année 2011 fait presque jeu égal avec les autorisations antérieures à la nouvelle législation. Alors que depuis, les surfaces inférieures à 1 000 m² ne sont plus concernées.
L’analyse des autorisations fait cependant apparaître un net changement : épousant l’esprit de la nouvelle loi, les CDAC font preuve d’une réelle bienveillance envers les demandes qui lui sont faites : 89 % des superficies à dominante alimentaire sollicitées ont reçu un feu vert en 2011 ! C’est au moins 15 points de plus que ce qui était observé avant la mise en place de la LME.
Cette bienveillance est plus forte encore vis-à-vis des supermarchés, qui obtiennent gain de cause pour un peu plus de 9 mètres carrés réclamés sur 10, quand les hypers sont dans la moyenne. Les demandes du hard discount ne sont satisfaites qu’aux trois quarts et les spécialistes (bio, freezer centers, multifrais) sont en dessous de la moyenne. Voilà qui bat en brèche une idée reçue. Dans l’ensemble, les commissions ont été plus sévères envers les extensions, qui représentaient 242 des quelque 500 dossiers examinés, que vis-à-vis des créations (235 dossiers) et des transferts-agrandissements.
La lecture de ces chiffres doit être complétée d’une autre analyse, celle de la mutation qu’est en train de vivre l’aménagement commercial. Selon l’esprit de la LME, les critères strictement économiques ne sont plus des arguments à faire valoir pour obtenir l’aval des CDAC (voir l'interview dans notre dossier).
"On voit une accumulation de projets un peu déconnectés des réalités économiques, observe Jean-André Fresneau, avocat du cabinet Quadrige et co-auteur du Guide juridique et pratique de l’urbanisme commercial. Mais là où la réforme va dans le bon sens, c'est qu'elle pousse les opérateurs à créer des projets de bonne qualité ."
Un constat partagé par l’ensemble des opérateurs immobiliers et enseignes. " La législation nous a amené à progresser, à travailler sur l’aspect extérieur de nos projets, à améliorer l’aménagement et l’impact sur l’environnement ", confirme ce directeur de la stratégie urbaine.
Faut-il tapisser son magasin de panneaux solaires pour obtenir gain de cause ? Gare au green washing ! "C’est de la poudre aux yeux, estime ce responsable développement d’enseigne, qui préfère garder l’anonymat. Mieux vaut s’appuyer sur des normes de type RT 2012, voire RT 2020." " Le développement d’un nouveau centre commercial ne peut s’envisager que dans la continuité de l’urbanisation, ajoute Jean-Pierre Colombani, chargé du développement de l’enseigne Cora. Nous faisons en quelque sorte de la couture urbaine."
Les projets en zone déjà urbanisée ont plus de chance d’aboutir. Un état d’esprit parfaitement résumé par ce spécialiste : " Mettre un hyper en plein champ, c’est fini ! Côté transport , si vous n’êtes pas desservi par les transports en commun, ce n’est pas la peine de le déposer, il ne passera pas en commission nationale ."
CDAC bien lunée, CNAC surbookée !
Car nous y voilà. Conséquence de cette ouverture des vannes en CDAC, les recours pleuvent ! L’obtention de la CDAC n’est plus, loin de là, un gage de réussite. " Un dossier se prépare directement pour une présentation en CNAC, explique Jean-Pierre Colombani, la probabilité d’un recours est de plus en plus forte. "
Dans les faits, près de 380 000 m² de surfaces commerciales sont repassées devant la commission nationale en 2011. C’est 180 000 m² de plus que les surfaces contestées avant la LME ! Certes, la majorité des décisions sont confirmées (environ 250 000 m²), mais quelque 125 000 m² ont vu leur sort réglé dans la direction opposée !
Les CDAC ont au final accepté quelque 650 000 m² en alimentaire en 2011. On peut estimer, après CNAC, à environ 630 000 m² les surfaces autorisées : si on considère uniquement le nombre de m² accepté, il n’est que très peu influencé par les décisions la CNAC. Le solde entre les surfaces finalement acceptées (51 000 m²) et celles qui, autorisées en CDAC, ont été recalées (74 000 m²) n’est que de 23 000 m².